«Где искать доходность?»: недвижимость

«Где искать доходность?»: недвижимость
Разберем рынок недвижимости и способы в нее инвестировать

К началу 2021 году обе составляющие соотношения «Риск/Доходность» претерпели серьезные изменения. Десинхронизация динамики рынков и экономической ситуации создал “дамоклов меч” рыночной коррекции, все активнее напоминает о себе регуляторный риск. Доходности инструментов также стали более волатильными, а долговые инструменты, вместе с уровнем ставок, устремились вниз. Это заставляет смотреть в сторону других инструментов для инвестиций. В этом материале поговорим о недвижимости как объекте инвестиций.

Недвижимость как объект инвестирования

В недвижимость можно инвестировать двумя способами: купить физический объект недвижимости, либо же купить пай инвестиционного фонда, сделанного под недвижимость. Отдельной опцией можно считать покупку иностранного биржевого ПИФа (ETF) на недвижимость.

Доход в первом случае складывается из изменения цены самой недвижимости, а также рентный доход при условии сдачи объекта в аренду. Инвестирование в ПИФы в нашей реальности дает доход только в виде прироста стоимости пая, так как российское законодательство не определяет выплату промежуточного дохода. Западные же ETF помимо роста пая также могут выплачивать дивиденды.

Какие есть опции?

Объект для физического инвестирования в недвижимость можно подобрать, опираясь на широкий спектр вводных: на первичном или вторичном рынке, коммерческое или жилое помещение, в разных городах и районах. Разница в доходности также будет отличаться в силу выбранного типа недвижимости. Самым ёмким и популярным рынком для инвестиций недвижимость граждан можно считать жилую недвижимость в Москве.

Российские фондовые инструменты инвестирования в недвижимость представлены закрытыми паевыми инвестиционными фондами (ЗПИФами). Несмотря на не самую очевидную популярность этих инструментов, по данным портала Investfunds, в России функцинируют 427 ЗПИФов на недвижимость, из которых 135 доступны для неквалифицированных инвесторов… Фонды отличаются по типу формирования доходности (рентные фонды, где доход формируется за счет сдачи недвижимости в аренду, и стоимостные, где стоимость пая пересчитывается с изменением цены объектов), и по типу недвижимости (в основном российские фонды работают с коммерческой недвижимостью). Стоимость пая в этих фондах широко варьируется, но в самых популярных из них минимальный взнос варьируется от 100 до 300 тысяч рублей

Зарубежные паевые фонды в этом плане гораздо демократичнее, и в целом индустрия паевых фондов на Западе дает много форматов инвестирования в недвижимость на фондовом рынке. Среди них можно выделить как фонды, состоящие непосредственно из объектов недвижимости (REIT) и ETF, собирающие акции REITов. Последние — более популярны и интересны с точки зрения диверсификации объектов инвестирования. Известные в мире ETF-провайдеры, такие как Vanguard, Apollo, iShares, предлагают торгуемые на биржах паи с достаточной ликвидностью и адекватной стоимостью пая — до $100. Также, как и в случае с российскими фондами, объекты инвестирования ETF разнообразны по типам недвижимости и дохода, а также по географии. Однако для их приобретения российским инвесторам необходимо получить статус квалифицированного инвестора.

Доходность инвестиций в недвижимость

Доходность реальных объектов недвижимости, являясь самой привлекательной, с точки зрения инвестиций все же является самой гипотетической. Действительно, объект недвижимости при удачной рыночной ситуации (как сейчас, например) может неплохо вырасти в цене. Если объект удастся сдать в аренду, то на него также можно получать дополнительную доходность. В итоге, за счет роста стоимости объекта в течение нескольких лет и наличия рентной доходности, итоговая может получиться вполне достойная.

Однако, если посчитать доходность по биржевым правилам (взяв стоимость средней квартиры на вторичном рынке с ежемесячным изменением цены и арендной платы, на горизонте 1 год), то доходность получается не самой привлекательной.

Сопоставление доходности различных способов инвестирования в недвижимость. Источник: restate.ru, Yahoo.Finance, Investfunds

Российские ЗПИФы демонстрируют очень скромную динамику доходности. За прошедший год, из 135 фондов, доступных для неквалифицированных инвесторов с более чем 5 пайщиками, положительную доходность показали только 15. Из этого количества фондов, доходность варьируется в среднем от 1 до 5%. Например, доходность самого популярного ЗПИФ на недвижимость “Сбербанк — Арендный Бизнес” составила 2,91% (за три года 5,03%).

Зарубежные ETF на недвижимость, учитывая их разницу в базовых активах, в среднем достигают очень неплохих доходностей. Однако в этом году им не удалось обогнать рынок. Если взять самый популярный в мире ETF на недвижимость Vanguard Real Estate Index Fund (тикер VNQ), то в этом году он продемонстрировал отрицательную доходность в -4,68%, что для западных фондов с аллокацией на недвижимость было нормой. Тем не менее, в 2019 году пай фонда дал 28% общей доходности, а средняя доходность за 10 лет составляет 8,66%.

Ограничения и оговорки

При инвестициях в недвижимость существенно стоит оговорить и сопутствующие моменты, которые ограничивают возможности получения прибыли или ее снижают.

При инвестициях в физическую недвижимость таких оговорок действительно много. Главная из них — невозможность быстрой реализации объекта недвижимости или сдачи его в аренду. Особенно это актуально в моменты кризисов на рынке жилья. В случае резкого снижения стоимости жилья, происходит массовая продажа объектов, предназначенных для инвестиций, и попытки “зафиксировать прибыль” могут быть еще более плачевными, чем на фондовом рынке.

Для российских фондовых инструментов на недвижимость, помимо их спорной доходности, вопрос ликвидности также стоит очень остро. Процесс выхода из фонда связан с небыстрым взаимодействием с управляющими, а в ряде случаев также и с уплатой пеней за ранний выход из инвестирования.

Зарубежные ликвидные ETF на недвижимость представляют более адекватный способ инвестировать в недвижимость на фондовом рынке. Однако в каждом отдельном инструменте нужно понимать набор риск-факторов, влияющих на рыночную стоимость актива, и иметь доступ к информации, которую можно интерпретировать для их оценки.

Выводы

Если сравнивать инвестиции в недвижимость с биржевыми инструментами, то они получаются не такими выгодными и очевидно прибыльными. Тем не менее, если рассмотреть недвижимость как долгосрочный объект инвестиций (от 3 лет и выше), то доход получится более значимым, хоть и срок его получения не очень привлекательный.

Поделиться с друзьями:
17:56
612
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!
Загрузка...

Прямой эфир

Сечин 13 часов назад
Алё, а где валюта? Не ФИСС на валюту, а сделки с с...
PROосновы: сальдирование убытка по операциям с цен...
Юрий 8 дней назад
Тоже хотелось бы узнать, потому что ещё пару месяц...
Получение статуса квалифицированного инвестора: па...
Виталий 1 месяц назад
НК РФ Статья 214.1 п.12Отрицательный финансовый ре...
PROосновы: сальдирование убытка по операциям с цен...
Иван 1 месяц назад
Приведите ссылочку, плиз, на источник этого утверж...
Получение статуса квалифицированного инвестора: па...
Павел 1 месяц назад
Как я понимаю, первые 3 пункты для подавляющего бо...
Получение статуса квалифицированного инвестора: па...
Сергей 1 месяц назад
Уважаемые господа,Прошу Вас дать ссылку на статьи ...
PROосновы: сальдирование убытка по операциям с цен...
Илья Григорьев 1 месяц назад
Цифровой информации в открытом доступе о структуре...
Несоизмеримость амбиций и финансов: банкротство кн...
Саша 1 месяц назад
"… самих книг в продажах составляла не такую ...
Несоизмеримость амбиций и финансов: банкротство кн...
Oleg 1 месяц назад
Ссори, перепутал КМ с ММ:)
Исследование МФК-эмитентов ВДО за 3 квартал 2020 г...
Oleg 1 месяц назад
Вопрос по разделу: «Выручка и её динамика».Пишите:...
Исследование МФК-эмитентов ВДО за 3 квартал 2020 г...
Максим 2 месяца назад
Спасибо. Хороший разбор. 
«Киви Банк» и требования ЦБ: насколько серьезны пр...
Dmitry Manzor 2 месяца назад
Спасибо за интересный кейс! Понаблюдаем
«Киви Банк» и требования ЦБ: насколько серьезны пр...
Андрей 2 месяца назад
Вопрос по части НДФЛ, данные бумаги подпадают ли п...
«Высокодоходные» иностранные еврооблигации на росс...
Андрей Хохрин 3 месяца назад
возможно, он из ада возвращается в чистилище
«Высокодоходные» иностранные еврооблигации на росс...
Dmitry Manzor 3 месяца назад
Турция весьма опасна, не зря там курс нац валюты у...
«Высокодоходные» иностранные еврооблигации на росс...
Фокс 3 месяца назад
Что же, тогда все нажитое в валюту и в чулок. Нако...
Идея запуска «длинного» ИИС: в чем его смысл?
Фокс 3 месяца назад
Ага, не имеет… Брал на оба счета облигации, выпуск...
Идея запуска «длинного» ИИС: в чем его смысл?
Андрей 3 месяца назад
Закон не имеет обратной силы. Открывать можно запр...
Идея запуска «длинного» ИИС: в чем его смысл?
Валерий 4 месяца назад
А что бы стало интересным, они просто запретят иис...
Идея запуска «длинного» ИИС: в чем его смысл?
Фокс 4 месяца назад
Владелец ИИС первого типа,   и обычного бс уже два...
Идея запуска «длинного» ИИС: в чем его смысл?
Юрий 4 месяца назад
“(не более 6% от дохода) через работодателя“ получ...
Идея запуска «длинного» ИИС: в чем его смысл?
Кот 4 месяца назад
Лица бизнеса. Беседа с гендиректором ООО «Лизинг-Т...
Сегодня стартует размещение второго выпуска облига...
Antony 4 месяца назад
Уровень 25 р. скорее будет уровнем отскока. Для та...
Обувь России опубликовала операционные результаты ...
Юрий 4 месяца назад
На каком показателе может быть достигнуто дно? Как...
Обувь России опубликовала операционные результаты ...